低利房贷哪里找?

位置:主页 > Z生活妝 >低利房贷哪里找? > 时间:2020-06-17 浏览:611次 点赞:844条
低利房贷哪里找?

办房贷,多数人第一个想到银行,只不过,许多大型行库的房贷额度已接近银行法规定的上限,为了控制业务量,银行的房贷利率大多订在2%以上。换句话说,每申办100万元房贷,一年就要负担2万元利息,几乎是许多上班族半个月以上的薪水。

相较之下,资金充沛且房贷额度占资金比重极低的寿险公司,依然找得到1.86%的「杀手级」利率,公教人员的房贷利率甚至出现1.75%的「破盘价」,不但把银行的房贷业务打趴,也让买房的民众享有更多元的申贷管道。

房贷金额动辄数百万,甚至上千万元,贷款利率「失之毫釐、差之千里」,申办前当然要精打细算。向寿险公司申办房贷和银行究竟有什幺不同?如何取得较优惠的房贷利率?

此外,保险可以提供房贷户甚幺样的保障?投保时又要注意哪些新规定?本期 特辑有最详尽的介绍与剖析。


物价攀升,民众荷包愈来愈吃紧,除了对生活开销斤斤计较之外,购屋时的房贷利率更要精打细算。为了配合中央银行的打房政策,许多大型行库的房贷利率订在二%以上,如果是位在特定地区的第二间房屋,房贷利率更是从二.三%以上起跳。

相较之下,不受央行直接管辖的寿险公司,房贷利率显得有竞争力得多,目前一.九%以下的贷款利率依然随处可见,只要房屋地段好、个人信用能力强,贷款利率甚至下杀到一.八六%,因此吸引愈来愈多民众转向寿险公司申贷。

去化资金
寿险抢进房贷市场
寿险公司抢进房贷业务,主要是因为手头资金过剩,且放款比重只占可运用资金的四.八%,距离保险法规定的上限三十五%还有相当大的放款空间。以寿险业的可运用资金十三.四兆元来看,寿险公司至少还有四兆元的额度可以跟银行房贷一较高下。

此外,国内的房贷利率虽低,但房屋贷款有不动产做为担保品,违约风险低,又能达到去化资金的效果,即使获利有限,依然有许多寿险公司积极和银行抢食房贷大饼。

根据本刊调查,目前包括国泰、富邦、三商美邦、中国信託、台湾、中国、新光、台银、保诚、南山及中华邮政等寿险公司都有开办房贷业务,其中以国泰人寿的总放款金额最高,约三七○○亿元,至于新光、南山、富邦等资金充裕的大型寿险公司,也都有数百亿元的放款量。

利率低
指数型房贷受青睐
寿险公司的房贷方案以「指数型」与「固定型」二种为主,前者是根据「指标利率」做为调整房贷利率基準,另外再搭配「加码利率」。后者则是在固定利率期间,不管市场利率上升或下跌,房贷利率都维持不变。

固定型房贷的优势在于利率攀升时,可以锁住低利,对抗升息压力,然而目前国内利率仍旧维持低档,且央行短期内无升息打算,因此市场上以指数型房贷较受民众青睐。

国泰人寿整合行销部高级研究员陈志民表示,指数型房贷又可分为「一段式」及「分段式」利率二种,前者是以指标利率加上一固定的加码利率,优点是房贷利率只会随着指标利率浮动,因此利息相对稳定,适合有长期还款计划的民众。

至于分段式利率则是指标利率加上阶梯式利率,优点是前六个月到一年的利率较低,但第二、三年的利率会逐渐升高。陈志民说,这种利率「前低后高」的房贷方案,适合打算在短时间内清偿的投资型购屋人,或预计在短期内会有大笔资金提前还款的民众。

优质客户+精华地段
享低利房贷
必须注意的是,无论选择哪一种房贷方案,贷款人都必须符合寿险公司定义的「优质客户」,以及担保品位于特定都会区等双重条件,才有办法取得最优惠的房贷利率。

以某寿险公司的一段式房贷专案为例,只有年收入达七十万元以上的公教人员、年收入一百万元以上的上市柜公司员工及医疗机构人员,或年缴保费达五十万元的保户,且房子买在台北市、新北市的板桥、三重、芦洲、新庄、中和、永和、土城等精华区域,才能享有一.八六%的最低利率。

至于一般客户由于信用能力较弱,即使房子买在大台北都会区,房贷利率仍会提高至二.一六%,如果是苗栗、南投、云林、屏东、宜兰、花莲、台东等非都会区的不动产,房贷利率更会提高到二.五六%,足足比最优惠利率多出○.七个百分点。

贷款成不成
信用纪录是关键
二十一世纪不动产民生圆环加盟店店长廖伟宏表示,无论寿险公司还是银行,审核房贷时通常会从个人的收入、资产、负债、信用纪录等资料了解其信用等级与还款能力,如果信用纪录不良或还款能力偏弱,就算担保品本身再有价值,仍会被银行列为拒绝往来户。

廖伟宏进一步指出,房贷利率与贷款成数是相对的,申贷成数若高达房屋鉴价金额的七∼八成,因金融机构的放款风险较高,贷款利率也相对较高,相反的,如果贷款成数只有五∼六成,则利率就有比较大的议价空间。

儘管寿险公司的房贷利率较低,但是对于正在背负房贷的民众而言,转贷究竟划不划算?

转贷前
先计算成本
陈志民表示,将房屋贷款「搬家」之前,务必要计算代书费、房屋鉴价费、地政规费、帐户管理费等转贷成本,以免得不偿失。其中,代书费约四千五百元、房屋鉴价费约三千∼五千元不等、帐户管理费约三千元,地政规费则按申贷金额乘以千分之一.二计算,除此之外,贷款人若提前解约,还要支付一笔违约金给原贷款机构。

他指出,若不计违约费用,则房屋贷款的转贷成本大约为房贷金额的○.三%,换句话说,如果目前背负的房贷款利率是二.五%,则转贷后的利率至少要低于二.二%才划算。